» prawo i procedury przy budowie hotelu
wsteczwyślij znajomemudrukujMapa serwisu

Prawo i procedury przy budowie hotelu


Budowa hotelu to skomplikowany proces, w którym ważną rolę odgrywają aktualnie obowiązujące przepisy. Poruszanie się w ich gąszczu nie jest dla inwestora rzeczą łatwą. Chcąc mu pomóc przedstawiamy podstawowe regulacje prawne dotyczące projektowania, budowy, wyposażenia i przygotowania do eksploatacji obiektów hotelowych.


Na każdym etapie realizacji obiektu hotelarskiego, celem wszystkich podmiotów uczestniczących w procesie inwestycyjnym jest próba pogodzenia ze sobą trzech, wydawałoby się, sprzecznych celów: kreatywnych wizji projektantów, ograniczonych możliwości finansowych inwestora oraz dżungli przepisów i obligatoryjnych wymagań. Poruszanie się w tej ostatniej materii jest sprawą niezwykle skomplikowaną i to nie tylko dla architektów, czy inwestorów, ale także osób przygotowanych profesjonalnie do nadzorowania inwestycji.

Proces obsługi inwestycji hotelarskiej można podzielić na następujące etapy:

I. ETAP: PRZYGOTOWANIE DOKUMENTÓW WEJŚCIOWYCH:

  • zebranie dokumentów dotyczących własności - dyspozycyjności nieruchomości gruntowej,
  • opracowanie podkładów geodezyjnych, takich jak plany sytuacyjno - wysokościowe, rozeznanie o lokalnej infrastrukturze komunalnej,
  • sprecyzowanie zamierzeń inwestycyjnych, czyli wstępne określenie rodzaju i charakteru obiektu, standardu, podstawowego potencjału obsługowego, głównego usługobiorcy,
  • opracowanie założeń programowych stanowiących materiał wyjściowy do prac projektowych,
  • pozyskanie z właściwego organu administracyjnego informacji o przeznaczeniu terenu (wypis i wyrys z planu, warunki zabudowy w przypadku braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) - pomocnym może okazać się wstępne opracowanie projektowe pt. studium programowo - przestrzennego z wizualizacją komputerową obiektu,
  • opracowanie dokumentacji technicznej budowlanej, stanowiącej podstawę do uzyskania pozwolenia,
  • opracowanie projektów branżowych, ew. wnętrzarskich oraz innych opracowań specjalistycznych,
  • uzyskanie pozwolenia na budowę i innych niezbędnych decyzji administracyjnych.
II. ETAP: REALIZACJA INWESTYCJI:
  • umowa, przetarg – wybór wykonawcy (wybór formy realizacji, system gospodarczy, generalne wykonawstwo i in.),
  • nadzór inwestorski i nadzór autorski,
  • wystąpienie o promesę kategoryzacyjną (Urząd Marszałkowski),
  • kompletowanie wyposażenia eksploatacyjnego, szkolenie kadr,
  • odbiory częściowe i końcowy,
  • zebranie protokółów służb specjalistycznych i innych certyfikatów potwierdzających wykonanie zgodnie z przepisami prawa budowlanego i innych jednostek nadzoru specjalnego (dokumentacja powykonawcza),
  • rozruch eksploatacyjny,
  • decyzja o ustanowieniu kategorii (Wojewódzka Komisja Kategoryzacyjna),
  • decyzja - pozwolenie na użytkowanie (miejscowy organ administracji nadzoru budowlanego).
III ETAP: EKSPLOATACJA:
  • przystosowanie struktury organizacyjnej, zakresu czynności, warunków pracy i zabezpieczeń do przepisów prawa pracy, BHP, służby sanitarno - epidemiologicznej i in.

PODSTAWOWY ZAKRES OBOWIĄZUJĄCYCH PRZEPISÓW

Według obiegowej definicji hotel to obiekt o złożonej funkcji obsługowej, oferujący gościom głównie nocleg i wyżywienie. Punktem wyjścia powinno być jednak zdefiniowanie tego pojęcia na podstawie interpretacji ustawodawcy i jego punktu odniesienia.

Zasadniczą definicję określa znana wszystkim hotelarzom Ustawa o usługach turystycznych z dnia 29 sierpnia 1997 r. (Tekst jednolity Dz. U. 2004  nr 223 poz. 2268). Zgodnie z art. 36 pkt 1 hotel to obiekt posiadający co najmniej 10 pokoi, w tym większość miejsc w pokojach jedno- i dwuosobowych, świadczący szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów, zaszeregowany do jednej z pięciu kategorii oznaczonych gwiazdkami.

Szczegółowe minimalne wymagania, jakie powinny spełniać obiekty w zależności od standardu określono w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. z 2004 nr 188, poz. 1945).

Dla projektantów, inwestorów oraz kadry inżynierskiej związanej z realizacją inwestycji niezmiernie ważna jest inna definicja i zaliczenie – zgodnie z Prawem budowlanym (Dz.U.z 2006 nr 156, poz.1118) i Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U.z 2002 nr 75 poz.690) obiektów hotelowych do budynków zamieszkania zbiorowego, jako przeznaczonych do okresowego pobytu ludzi.

To zaszeregowanie pozwala na w miarę czytelne nawigowanie po morzu paragrafów, tabel i wyłuskanie wymagań odnoszących się do naszego obiektu.

Podstawą inwestycji hotelarskiej jest odpowiedni teren z przeznaczeniem pod usługi turystyczne. Dokumentem potwierdzającym przydatność działki do realizacji tego celu jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu lub decyzja o warunkach zabudowy, wydana przez lokalny organ administracyjny.

Ponieważ większość obszaru kraju pozbawiona jest planów zagospodarowania, warunki zabudowy opracowuje wyznaczony przez urząd urbanista, co niestety wydłuża czas wydawania dokumentu.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej precyzuje Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 (Dz.U. z 2003 nr 80, poz. 717), która określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

AKTY PRAWNE DLA PROJEKTANTÓW

Proces inwestycyjny rozpoczyna się od wykonania dokumentacji projektowej. Dla projektantów podstawą opracowania są przede wszystkim zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz cały szereg przepisów i norm szczegółowych.

Podstawowym aktem prawnym, normującym działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy utrzymania i rozbiórki obiketów budowlanych oraz określającym zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach jest Ustawa z 7 lipca 1994 Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 nr 156, poz.1118). Szczegółowe przepisy wykonawcze regulują odpowiednie rozporządzenia, z których najważniejszym jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 nr 75, poz.690). Znajdują się w nim m.in. szczegółowe wymagania w zakresie zagospodarowania terenu przy budynkach, uzbrojenia technicznego, oświetlenia i nasłonecznienia, projektowania pomieszczeń użytkowych, wyposażenia technicznego budynków, bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej, izolacyjności cieplnej.

Inne ważne i przydatne w tej fazie inwestycji rozporządzenia to:

  • Szczegółowy zakres i forma projektu budowlanego z 3 lipca 2003 r. (Dz.U. z 2003 nr 120 poz.1133),
  • Dziennik budowy, montażu i rozbiórki, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia z dnia 26 czerwca 2002 r. (Dz. U. z 2002 Nr 108, poz. 953),
  • Rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego z dnia 19 listopada 2001 r. (Dz.U. z 2001 nr 138 poz.1554),
  • Ustalanie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych z dnia 24 września 1998 r. (Dz.U. z 1998 nr 126 poz.839).

POD OKIEM STRAŻAKA...

Wymagania ochrony przeciwpożarowej, stawiane obiektom hotelowym są coraz surowsze. Z roku na rok daje się zaobserwować tendencja do zaostrzania przepisów w tym zakresie. Wymagania te muszą być uwzględniane już w dokumentacjach projektowych. W trakcie realizacji i eksploatacji obiektu konieczna jest kontrola stosowanych materiałów i wyrobów w zakresie posiadanych atestów i certyfikatów. Zagadnienia te reguluje Ustawa o ochronie przeciwpożarowej z dnia 24 sierpnia 1991 r. (Dz. U. z  2009 r. Nr 11, poz. 59) oraz rozporządzenia wykonawcze: w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych z dnia 16 czerwca 2003 r. (Dz. U. Nr 121, poz. 1139) w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów z dnia 21 kwietnia 2006 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 563), w sprawie uzgadniania projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej z dnia 16 czerwca 2003 r. (Dz. U. Nr 121, poz. 1137).

Na etapie realizacji inwestycji bardzo istotnym zagadnieniem jest zastosowanie odpowiednich materiałów budowlanych, posiadających odpowiednie dokumenty dopuszczające do stosowania w budownictwie. Kwestię tą reguluje Ustawa o wyrobach budowlanych z dnia 16 kwietnia 2004 r. (Dz. U. Nr 92, poz. 881), która określa zasady wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych, zasady ich kontroli oraz zasady działania organów administracji publicznej w tej dziedzinie.

...I KONSERWATORA

Prowadzenie inwestycji w obiekcie zabytkowym wymaga odrębnej procedury, uwzględniającej przepisy Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 r. (Dz. U. Nr 162, poz. 1568). Ustawa określa przedmiot, zakres i formy ochrony zabytków oraz opieki nad nimi, zasady tworzenia krajowego programu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami oraz finansowania prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytkach, a także organizację organów ochrony zabytków.

Przepisy szczegółowe zawarte zostały w Rozporządzeniu Ministra Kultury w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich i architektonicznych, a także innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań ukrytych lub porzuconych zabytków ruchomych z dnia 9 czerwca 2004 r. (Dz. U. Nr 150, poz. 1579), w którym określono m.in. tryb i sposób wydawania pozwoleń na prace konserwatorskie, restauratorskie, roboty budowlane prowadzone przy zabytkach wpisanych do rejestru.

NIM DOSTANIE GWIAZDKI

Podstawowym aktem prawnym regulującym w sposób szczegółowy zakres wymagań w zakresie programu obsługowego i wyposażenia hotelu - w zależności od kategorii obiektu - jest wspomniane już Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie z dnia 19 sierpnia 2004 r. (Dz.U. z 2004 nr 188 poz. 1945). Na etapie wstępnym stanowi ono podstawowy materiał wyjściowy przy formułowaniu programu użytkowego i opracowywaniu projektu koncepcyjnego, budowlanego i wystroju wnętrz.

Po zakończeniu inwestycji i montażu wyposażenie stanowi podstawę kategoryzacji obiektu i sprawowania kontroli nad poziomem oferowanych usług. Zawarte w rozporządzeniu wymagania to minimalny program obsługowy i zestaw wyposażenia, który powinien stanowić punkt wyjścia do twórczych poszukiwań projektantów i hotelarzy.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie hotel wymaga założenia i prowadzenia Książki obiektu budowlanego, w której poza podstawowymi informacjami o obiekcie należy umieszczać wpisy z protokołów kontroli i badań oraz przeprowadzonych remontów i przebudowy obiektu. Zagadnienie to reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie książki obiektu budowlanego z dnia 3 lipca 2003 r. (Dz. U. Nr 120, poz. 1134).

Eksploatacja obiektu wymaga znajomości i przestrzegania wielu innych dodatkowych przepisów. Najważniejsze z nich koncentrują się wokół kwestii bezpieczeństwa sanitarnego, dotyczy to zwłaszcza produkcji żywności przez pion gastronomiczny hotelu. Wraz z wejściem Polski do Unii Europejskiej obligatoryjnie został wprowadzony system HACCP, regulujący kontrolę jakości przetwórstwa spożywczego i zapobiegający wytwarzaniu nieodpowiednich jakościowo produktów, poprzez eliminację zagrożenia w momencie powstawania żywności.

Zagadnienie to reguluje Ustawa o warunkach zdrowotnych żywności i żywienia z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U.z 2001 r., Nr 63, poz. 634) oraz Rozporządzenie Ministra Zdrowia w sprawie szczegółowego zakresu i metod wewnętrznej kontroli jakości zdrowotnej żywności i przestrzegania zasad higieny w procesie produkcji w zakładach produkcyjnych lub wprowadzających żywność do obrotu z dnia 6 stycznia 2003 r.

Osobny dział regulacji prawnych stanowią przepisy dotyczące zatrudnienia personelu. Podstawowym aktem prawnym jest tu Ustawa Kodeks Pracy z dn. 26 czerwca 1974r. (Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94, Nr 106, poz. 668, Nr 113, poz. 717), Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy z 26 września 1997 r.  (Dz.U. z 2003 r. nr 169, poz. 1650) oraz Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie szkolenia w dziedzinie bezpieczeństwa i higieny pracy z 27 lipca 2004 r. (Dz.U. nr 180, poz. 1860 z późn. zm.).

Organem powołanym do nadzoru i kontroli przestrzegania prawa pracy, w szczególności przepisów i zasad bezpieczeństwa i higieny pracy jest Państwowa Inspekcja Pracy. Zakres działania, struktury organizacyjne oraz uprawnienia określa Ustawa o Państwowej Inspekcji Pracy z dnia 13 kwietnia 2007 r. (Dz.U. z 2007 r., nr 89, poz. 589).

Kwestie sprawowania profilaktycznej opieki zdrowotnej nad pracującymi regulują m.in.: Rozporządzenie Ministra Zdrowia i Opieki Społecznej w sprawie przeprowadzenia badań lekarskich pracowników, zakresu profilaktycznej opieki zdrowotnej nad pracownikami oraz orzeczeń lekarskich wydawanych do celów przewidzianych w Kodeksie Pracy z dnia 30 maja 1996 r. (Dz. U. Nr 69 z 1996 r. poz.332) oraz Ustawa o służbie medycyny pracy z dnia 27 czerwca 1997r. (Dz.U. Nr 96 poz. 593).

Przedstawiony zakres regulacji, towarzyszących inwestycjom hotelarskim oraz eksploatacji obiektów należy traktować jako bardzo ogólny, uwzględniający podstawowe akty prawne.


WŁODZIMIERZ BŁĄDEK
ALL RIGHTS RESERVED